Die Lage ist ernst, aber nicht hoffnungslos. – ein „weiter so“ kann es nicht geben!

Das Petersberger Treffen 2009 stand ganz im Zeichen der sich erneut verschärfenden Liquiditätskrise bei den offenen Immobilienfonds. Aktueller hätte das Thema „Assetklasse Immobilien: Risse im Beton?“ kaum diskutiert werden können. Erst am vergangenen Mittwoch hatte Aberdeen die erneute Aussetzung der Anteilsrücknahme beim DEGI International verkündet, nachdem bereits eine Woche vorher der DEGI Global Business illiquide wurde. Am Donnerstag musste dann auch AXA Investment Managers die erneute Zahlungsunfähigkeit des AXA Immoselect einräumen. Kein Wunder, dass die rund 300 Besucher der diesjährigen Veranstaltung dankbar für eine zeitnahe Standortbestimmung der deutschen Immobilienfondsbranche waren.

Im Wesentlichen standen dabei zwei Fragen im Vordergrund:

• Muss angesichts der erneuten Aussetzung der Anteilsrücknahme bei zwei Fonds mit einer neuen Schließungswelle, also einem weiteren „Domino-Day“ gerechnet werden?
• Und, bleibt die zweistellige Abwertung des Morgan Stanley P2 Value im Sommer eine Ausnahme, die die Regel bestätigt oder handelt es sich lediglich um den ersten Schritt, dem andere Anbieter weitere folgen lassen müssen.

Die aktuelle Nervosität angesichts der angespannten Situation war allerorten deutlich spürbar. Dessen ungeachtet könnte das Fazit in etwa wie folgt lauten: ein erneute Massenschließung wird allgemein nicht erwartet, kann aber nicht ausgeschlossen werden.

Die beiden jüngsten gescheiterten Wiedereröffnungen sind auf Einzelfall spezifische Entwicklungen zurückzuführen. Aberdeen sieht sich von seinem stärksten Vertrieb, der Dresdner (Commerz) Bank abgeschnitten, AXA wurde von einzelnen Wettbewerbern und auch in den Medien sprichwörtlich ausgezählt. Der Fondsmanager des AXA Immoselect Achim Gräfen zeigte sich anlässlich des Petersberger Treffen 2009 sichtlich bewegt von den jüngsten Entwicklungen und verwies auf die stabile Wertentwicklung seines Fonds oberhalb drei Prozent Ertrag p.a. in den vergangenen Jahren, die die Schließungen trotzdem nicht verhindern konnte. Bei den Bewertungen gelang es dem Gutachter Thomas Stroh in der Diskussion Vertrauen in die Bewertungen der Objekte zu gewinnen. Moderate Abschläge sind nach seiner Einschätzung wahrscheinlich, massive Einbrüche wie im Fall Morgan Stanley hält er bei anderen Anbietern aber für äußerst unwahrscheinlich.

Die an der Oberfläche gebliebenen Ausführungen waren umso bedauerlicher, als das Publikum mehrere Milliarden schwere Immobilienfonds-Assets der deutschen Finanzindustrie repräsentierte und nach konkreten Aussagen förmlich lechzte.

Denn wertstabile Sachwertanlagen sind händeringend gesucht. Das wurde nicht zuletzt auch im volkswirtschaftlichen Einstiegsvortrag von Phillip Vorndran, von der Vermögensverwaltung Flossbach und von Storch deutlich, der die Alternativlosigkeit vieler Assetklasen unterstrich und auf den Anlagenotstand hinwies, der aus weiteren Zinssenkungen resultieren dürfte. Die Ängste der Bürger vor steigender Staatsverschuldung und Geldentwertung treibt sie nach Ansicht Vorndrans zunehmend stärker in Sachwerte aller Art und eben auch in Immobilien, „das ist die Flucht in die Sachwerte, das ist die Flut, die alle Schiffe hebt“.

Vor diesem Hintergrund dürften sich die Immobilienfonds derzeit vor Zuflüssen eigentlich kaum retten können, verkörpern sie doch wertstabile Sachwerte mit soliden Renditen, die obendrein immer noch von steuerlichen Anreizen gekrönt sind. Allein die Sorge vor illiquiden Investments und möglichem Anlagedruck hält die Berater und Anleger von Engagements derzeit ab. Am ehesten war es wohl der Fondsmanager des CS Euroreal und Geschäftsführer der Credit Suisse Immobilien KAG, Karl Heinz Heuß, der stellvertretend für seine Kollegen Gesetzesänderungen postulierte, die es den Gesellschaften erlauben würden, ihre solide Arbeit unter besseren Rahmenbedingungen fortzusetzen. Die Spielregeln müssen nach seinem Verständnis möglichst schnell den Herausforderungen einer neuen Zeit angepasst werden. Dieser Form der Planungssicherheit bedürfen nicht nur die Gesellschaften, sondern auch die Investoren, zu deren Schutz sie notwendig werden.

Eine Wende an den Immobilienmärkten zum Besseren wird nach Ansicht von Dr. Thomas Beyerle (Aberdeen) erst für die Jahre 2010/2011 erwartet. Vielerorts propagierte opportunistische Einstiegschancen in gestressten Ballungszentren wie London oder Paris wurden gemeinhin ins Reich der Fabeln und Märchen verwiesen. Zu den so genannten „Super-Schnäppchen“ sei es allein schon von daher in den vergangenen Monaten nicht gekommen, als der große „Verkaufsdruck“ bisher ausblieb. Weder die finanzierenden Banken, noch die großen Akteure haben an einer solchen Entwicklung ein Interesse.

Mit anderen Worten, die berühmte "Kuh, ist noch lange nicht vom Eis". Die Lage bleibt weiter ernst.

Ein bloßes weiter so kann es nicht geben. Manche hastig gestrickte Wiedereröffnung sollte dies suggerieren. Allein, der Versuch misslang! Es wird Zeit, dass sich die Anbieter stärker aufeinander abstimmen und zusammen mit dem Gesetzgeber die Grundlage dafür schaffen, eine wertvolle und gebrauchte Assetklassen zu modernisieren.